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स्मार्ट मनीः कैसे हल्का करें होम लोन पर ब्याज का बोझ

सभी मामलों में ईएमआइ स्थिर रहेगी, ब्याज दर में वृद्धि के अनुसार-ब्याज में बचत की गणना होगी. रिफाइनेंसिंग या स्विचिंग की स्थिति में आपको आमतौर पर 11,000 से लेकर 17,000 रु. तक की लागत आ सकती है.

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संध्या द्विवेदी/ मंजीत ठाकुर नई दिल्ली, 01 August 2018
स्मार्ट मनीः कैसे हल्का करें होम लोन पर ब्याज का बोझ आवास ऋण

साढ़े चार साल की लगातार गिरावट के बाद भारतीय रिजर्व बैंक ने रेपो रेट (वह दर जिस पर बैंक उधार लेते हैं) में पिछले महीने 25 बेसिस पॉइंट (बीपीएस) या 0.25 फीसदी की बढ़ोतरी की है. बैंकों ने अपनी एमसीएलआर (मार्जिनल कॉस्ट बेस्ड लेंडिंग रेट) में 5-10 बीपीएस की वृद्धि के साथ इस पर फौरी प्रतिक्रिया व्यक्त की.

कुछ प्रमुख कर्जदाता कंपनियों ने बढ़ोतरी के पूर्वानुमान के आधार पर रिजर्व बैंक की घोषणा से पहले ही अपनी कर्ज दरें बढ़ा दी थीं.

दुर्भाग्य से ब्याज दर में यह बढ़ोतरी अंतिम नहीं कही जा सकती. बढ़ती मुद्रास्फीति, अंतरराष्ट्रीय बाजार में महंगे कच्चे तेल के साथ सरकार का कई फसलों का न्यूनतम समर्थन मूल्य बढ़ाना और महंगाई के बढ़ते रहने के अंदेशे से लगता है कि आने वाले महीनों में ब्याज दर में और बढ़ोतरी होगी.

हालांकि चौथाई फीसदी की बढ़ोतरी मामूली लग सकती है, लेकिन आपके ऋण पुनर्भुगतान पर इसका विशेष प्रभाव पड़ता है, विशेष रूप से लंबी अवधि के कर्ज जैसे-होम लोन पर.

ब्याज दर में वृद्धि का प्रभाव

आम तौर पर जब कर्जदाता ब्याज दरों में वृद्धि करते हैं, तो वे ईएमआइ की बजाए कर्ज चुकाने की अवधि में बढ़ोतरी करना पसंद करते हैं. हालांकि कर्जदार को राहत मिलती है कि उसे ईएमआइ में बढ़ोतरी को समायोजित करने के लिए अपने मासिक बजट में बदलाव नहीं करना है, लेकिन कार्यकाल बढ़ाने से वास्तव में कुल ब्याज भुगतान में वृद्धि के कारण उसे आर्थिक नुक्सान पहुंचता है.

कर्ज सलाहकार कंपनी मॉर्टगेज वर्ल्ड के संस्थापक और प्रबंध निदेशक विपुल पटेल कहते हैं, "यदि 300 महीनों के पचास लाख रु. के होम लोन पर सालाना ब्याज दर 8.5% से 8.75% हो जाती है, तो कर्ज चुकाने की अवधि दस महीने तक बढ़ जाती है. आप प्रभावी रूप से 8.73 लाख रु. के अतिरिक्त ब्याज का भुगतान करते हैं (मूल 70.78 लाख रु. की बजाए 79.51 लाख रु.).

ईएमआइ या ऋण अवधि बढ़ाएं?

ज्यादातर विशेषज्ञ ऋण अवधि बढ़ाने की बजाए ईएमआइ बढ़ाने की सलाह देते हैं. यदि बैंक ऋण अवधि बढ़ा रहा है और आप अतिरिक्त ब्याज से बचना चाहते हैं, तो आप अपने बैंक या वित्तीय संस्थान से आग्रह कर सकते हैं कि वह ईएमआइ बढ़ाए.

डीएफसी की प्रबंध निदेशक रेणु सूद कारनाड कहती हैं, "एक कर्जदार ऋण की ईएमआइ या अवधि को बढ़ाने के लिए ऋणदाता से संपर्क कर सकता है, बशर्ते उनकी आय का स्तर उन्हें ऐसा करने की इजाजत दे.

बढ़ी हुई ईएमआइ का आराम से भुगतान करने के लिए उनके पास पर्याप्त बचत होनी चाहिए. कुछ परिस्थितियों में कोई कर्जदार कर्ज की अवधि बढ़ाने के लिए भी ऋणदाता से संपर्क कर सकता है.''

ऋणदाता कर्जदार की सेवानिवृत्ति की आयु से आगे ऋण अवधि बढ़ाने की अनुमति नहीं देगा, क्योंकि नियमित आय में कोई भी विराम ऋण पुनर्भुगतान क्षमता पर प्रतिकूल प्रभाव डाल सकता है.

हालांकि, ईएमआइ में वृद्धि का विकल्प चुनने से पहले ध्यान से सोचें, क्योंकि भुगतान में कोई भी डिफॉल्ट व्यक्ति के क्रेडिट इतिहास को खत्म कर सकता है और इसलिए बाद में उधार लेने की पात्रता खत्म हो सकती है.

पटेल कहते हैं, "यदि आपके पास अतिरिक्त आय है या आपने आय में वृद्धि की है और ऋण पर कम ब्याज का भुगतान करना चाहते हैं या इसे जल्दी से खत्म करना चाहते हैं, तो ईएमआइ में वृद्धि उचित है.''

ब्याज दर कैसे कम करें?

भले ही ईएमआइ बढ़ाना एक विकल्प है पर आप बैंक या वित्त पोषण संस्थान से दर में कटौती के लिए भी बातचीत कर सकते हैं. मौजूदा कम दरों की तुलना में उच्च दर का भुगतान करने वाला कर्जदार कनवर्जन शुल्क का भुगतान कर मौजूदा दर पर लौट सकता है.

हालांकि पटेल सुझाव देते हैं कि शुल्क का भुगतान करने से बचना चाहिए. पटेल कहते हैं, "उधारकर्ताओं को दर में कमी के लिए अतिरिक्त शुल्क का भुगतान न करने पर जोर देना चाहिए, क्योंकि बैंक बदलने पर कम से कम 9/12 ईएमआइ बचाने में आपको मदद मिल सकती है.''

आंशिक भुगतान कब करें?

यदि ब्याज दरों में बढ़ोतरी होती है और ऋण अवधि में वृद्धि आपको नुक्सान पहुंचा रही है, तो आप आंशिक रूप से कर्ज के पूर्व भुगतान पर विचार कर सकते हैं. आरबीआइ ने फ्लोटिंग रेट होम लोन की प्रीपेमेंट पर जुर्माना हटा दिया है और चूंकि अधिकांश गृह ऋण फ्लोटिंग दर पर लिया जाता है, ऐसे में आंशिक पूर्व भुगतान आपको बिना नुक्सान पहुंचाए ब्याज बचाने में मदद करता है.

यदि 25 साल के लिए 50 लाख रुपए के प्रारंभिक गृह ऋण वाले व्यक्ति को ऋण शुरू होने के छह महीने बाद 8.5 प्रतिशत से 8.75 प्रतिशत की ब्याज दर वृद्धि का सामना करना पड़ता है और यदि वह ईएमआइ को बदले बिना 2.5 लाख रु. चुकाता है, तो वह ऋण की अवधि के दौरान 18.22 लाख रु. ब्याज में बचा सकता है.

पटेल सुझाते हैं कि श्नियमित अंतराल पर आंशिक पूर्व भुगतान की अत्यधिक अनुशंसा की जाती है और जितना पहले आप पूर्व भुगतान शुरू करेंगे, आपके गृह ऋण पर लगाया जाने वाला ब्याज उतना ही कम होगा. प्रारंभिक वर्षों में अपने गृह ऋण के पू्र्व भुगतान की ज्यादा अनुशंसा की जाती है. एक छोटा-सा पूर्व भुगतान कुल ऋण अवधि और देय ब्याज पर व्यापक असर डालता है.''

नियमित आंशिक पूर्व भुगतान करें

कोई भी व्यक्ति कर्ज के नियमित आंशिक पूर्व भुगतान पर विचार कर सकता है. मसलन, पच्चीस साल के लिए 8.75 फीसदी की दर से 50 लाख रु. के कर्ज पर ब्याज 41,107 रु. होता है. यदि आप मासिक आधार पर ईएमआइ का दस फीसदी आंशिक पूर्व भुगतान के रूप में चुकाते हैं, तो कर्ज की अवधि 300 महीनों से 74 महीने घटकर 226 महीने रह जाती है.

मुश्किल से 9.29 लाख रु. के अतिरिक्त प्री-पेमेंट के लिए, मूल ऋण पर देय कुल ब्याज 73.32 लाख रु. से घटकर 52.16 लाख रु. हो जाएगा, यानी 21.16 लाख रु. की बचत होगी. (साथ में लगे चार्ट देखें.)

बैंक बदलना

कर्ज को स्विच करना केवल तभी समझ में आता है जब चुकाने की अवधि लंबी हो और ब्याज दर में अंतर महत्वपूर्ण हो. पटेल कहते हैं, "हम केवल तभी कर्ज या बंधक को स्विच करने की सलाह देते हैं, जब मौजूदा कर्जदाता के साथ बातचीत के सारे विकल्प विफल हो जाते हैं और बढ़ती ब्याज दर के परिदृश्य में मौजूदा दर और किसी अन्य बैंक की पेश की जा रही ब्याज दर में कम से कम 0.25% या ज्यादा का अंतर होता है.

लोन स्विच करने में कर्जदारों को अतिरिक्त कारकों का भी ध्यान रखना चाहिए, जैसे, प्रोसेसिंग फी, डॉक्युमेंटेशन चार्ज वगैरह, जो ऋणदाता और ऋण कीराशि के आधार पर 11,000 रु. से 17,000 रु. तक हो सकता है.

कर्ज लेने वाले को गृह ऋण से जुड़े कुछ लाभों पर भी विचार करना चाहिए. कारनाड कहती हैं, "आवास ऋणों में बहुत-से कर लाभ हैं, जो प्रभावी ब्याज दर कम कर देते हैं. ग्राहक को उच्च लागत वाले ऋण और कम लागत वाले ऋण की भी जांच करनी चाहिए.''

वे यह भी कहती हैं, "यह सलाह दी जाती है कि ग्राहक सभी ऋणों का मूल्यांकन करें और नकद प्रवाह पर इसकी लागत और प्रभाव के आधारपर ऋण चुकाने का फैसला करें.''

—ख्याति धर्मशी स्वतंत्र पत्रकार हैं और मुंबई में रहती हैं.

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